매매가·보증금·월세를 입력하면 총 수익률, 실투자금 수익률, 전월세 전환율을 계산합니다.
총 수익률
3.20%
연간 월세 / 매매가
실투자금 수익률
3.76%
연간 월세 / 실투자금
실투자금
25,500만원
연간 월세 수입
960만원
전월세 전환율
19.20%
총 수익률은 연간 월세 수입을 매매가로 나눈 비율로, 투자한 총 금액 대비 수익을 나타냅니다. 실투자금 수익률(수익형 부동산의 레버리지 효과)은 보증금을 제외하고 실제 내 돈이 얼마나 들어갔는지를 기준으로 계산합니다. 보증금을 높이면 실투자금이 줄어들어 수익률이 높아지는 레버리지 효과가 생깁니다.
전월세 전환율은 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율로, 현재 법정 전환율 상한은 연 2.0%(한국은행 기준금리 + 대통령령 이율)입니다. 전환율이 높을수록 임차인에게 불리하며, 낮을수록 임차인에게 유리합니다.
수익형 부동산 투자에서 단순 수익률 외에도 공실률(세입자가 없는 기간), 관리비용, 수선유지비, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 등을 고려해야 합니다. 실제 순수익률은 겉으로 보이는 수익률보다 낮아질 수 있습니다. 특히 노후 건물은 수선비가 많이 들 수 있습니다.
임대소득세는 연간 임대수입이 2,000만원 이하이면 분리과세(14%, 필요경비 50% 인정) 또는 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 2,000만원 초과 시 종합소득으로 합산됩니다. 주택 임대사업자로 등록하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있으나, 의무 임대 기간 및 임대료 증액 제한 등의 조건이 있습니다.
수익형 부동산의 좋은 수익률 기준은 일반적으로 3~5% 이상이지만, 지역과 유형에 따라 다릅니다. 상권이 발달한 도심 오피스텔은 3~4%, 지방 소형 아파트는 5~7%, 상가는 4~6% 수준이 일반적입니다. 금리 상승 시기에는 수익률이 금리보다 높아야 투자 가치가 있습니다.
Q. 전월세 전환율 법정 상한이 있나요?
네, 주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 2%)'입니다. 기준금리가 3.5%라면 상한은 5.5%입니다. 이를 초과하는 전환은 무효입니다.
Q. 임대수익률이 몇 %면 좋은 투자인가요?
일반적으로 시중 금리보다 1~2%p 이상 높은 수익률이 권장됩니다. 2024년 기준 예금금리가 3~4%라면 5~6% 이상의 수익률을 목표로 하는 것이 합리적입니다. 리스크와 관리 부담을 감안하면 더 높은 수익률이 필요합니다.
Q. 보증금 없는 순수 월세와 보증부 월세의 차이는?
보증부 월세는 보증금을 받고 낮은 월세를 받는 방식이며, 보증금이 없는 순수 월세는 더 높은 월세를 받습니다. 임대인 입장에서는 공실 위험을 줄이고 안정적인 임대 관계를 유지하기 위해 보증금을 받는 경우가 많습니다.
Q. 취득세와 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
주택 취득세는 매매가의 1~3%(주택 수와 가격에 따라 다름)이며, 부동산 중개수수료는 0.4~0.9%입니다. 부대비용 항목에 이러한 비용을 포함하면 더 정확한 실투자금을 계산할 수 있습니다.
Q. 공실이 발생하면 수익률에 어떤 영향을 미치나요?
공실률 10%는 수익률을 약 0.1~0.5%p 낮춥니다. 월세 80만원을 받는 경우 1개월 공실이 발생하면 연 수입이 80만원 감소하며, 수익률에 직접 영향을 미칩니다. 투자 결정 시 보수적으로 공실률을 5~10%로 가정하는 것이 좋습니다.
Q. 임대소득세 신고는 언제 해야 하나요?
임대소득이 있으면 매년 5월에 종합소득세를 신고해야 합니다. 연간 임대수입 2,000만원 이하는 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다. 세무사나 국세청 홈택스를 통해 신고하세요.
함께 보면 좋은 계산기