전월세전환율을 기준으로 전세금과 월세를 서로 환산합니다.
200,000,000원
법정 최고 전환율: 연 10% (기준금리 + 2%)
= 200,000,000 × 5.5% ÷ 12
전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 연간 이율입니다. 예를 들어 전월세전환율이 5.5%라면 전세금 1억원은 월 458,333원(= 1억 × 5.5% ÷ 12)의 월세에 해당합니다.
주택임대차보호법에 따라 법정 최고 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%포인트로 제한됩니다. 2024년 기준 기준금리가 3.5%라면 법정 최고 전환율은 5.5%입니다. 이를 초과하는 전환율은 무효입니다.
보증부 월세의 경우 보증금을 전세금에서 차감한 잔여금액에 대해 전환율을 적용합니다. 예를 들어 전세금 1억원에서 보증금 1천만원을 뺀 9천만원을 기준으로 월세를 계산합니다.
전세는 목돈이 필요하지만 매월 지출이 없습니다. 월세는 목돈 부담이 적지만 매월 고정 지출이 발생합니다. 전세금의 기회비용(예금 이자율)과 월세를 비교했을 때 예금 이자가 월세보다 크면 전세가, 작으면 월세가 유리합니다.
예금 금리가 4%이고 전월세전환율이 5.5%라면 월세 부담이 예금 이자보다 크므로 전세가 유리합니다. 반대로 금리가 낮을수록 월세가 상대적으로 유리해집니다. 개인 자금 상황과 시장 금리를 함께 고려해야 합니다.
Q. 집주인이 전월세전환율을 마음대로 정해도 되나요?
아니요. 주택임대차보호법에 의해 법정 최고 전환율(기준금리 + 2%)을 초과할 수 없습니다. 초과 부분은 무효이며, 임차인은 반환 청구가 가능합니다.
Q. 전세를 월세로 전환할 때 임차인 동의가 필요한가요?
네, 기존 전세 계약을 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. 일방적으로 전환할 수 없으며, 합의된 경우에도 법정 최고 전환율 이하여야 합니다.
Q. 상가·오피스텔의 전월세전환율은?
상가·오피스텔은 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법 또는 별도 계약이 적용됩니다. 전환율 규제가 주택보다 덜 엄격하며, 시장 금리에 따라 다양하게 형성됩니다.
Q. 전세금 대신 월세를 낼 때 월세 세액공제는 받을 수 있나요?
네, 무주택자 임차인이 월세를 납부하면 연 최대 750만원 한도로 17%(총 급여 5,500만원 이하) 또는 15% 세액공제를 받을 수 있습니다.
Q. 반전세란 무엇인가요?
반전세는 보증금과 월세를 혼합한 형태로, 전세금의 일부를 보증금으로 내고 나머지는 월세로 납부하는 방식입니다. 보증부 월세와 같은 개념입니다.
Q. 전세금을 올려받을 경우 월세에 어떤 영향이 있나요?
전세금이 올라가면 같은 전환율 기준에서 월세가 올라갑니다. 반대로 전세금이 낮아지면 월세도 낮아집니다. 임대인은 두 방식 중 자신에게 유리한 쪽을 선택하려는 경향이 있습니다.
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