매수가·매도가·보유기간을 입력하면 매매차익, 총 수익률, 연평균 수익률을 계산합니다.
매매차익
+8,700만원
총 수익률
+28.16%
총 투자비용
30,900만원
실수령액
39,600만원
연평균 수익률
+5.09%
부동산 투자 수익률을 정확하게 계산하려면 단순 매매차익뿐 아니라 취득 과정에서 발생하는 모든 비용(취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 인테리어 비용 등)과 매도 과정의 비용(중개수수료, 양도소득세)을 모두 포함해야 합니다. 보유 기간 중 재산세, 종합부동산세, 관리비 등도 고려하면 실질 수익률이 낮아질 수 있습니다.
연평균 수익률(CAGR, Compound Annual Growth Rate)은 투자 기간 전체의 성과를 연 단위로 환산한 값입니다. 단순 총 수익률을 보유 기간으로 나누는 것이 아니라, 복리 효과를 고려하여 계산합니다. CAGR = (최종가치/초기가치)^(1/기간) - 1 공식을 사용합니다.
부동산 투자 시 레버리지(대출)를 활용하면 수익률이 크게 달라집니다. 예를 들어 3억원짜리 집을 1억원 자기자본으로 구매했을 때 집값이 3억 3천만원으로 올랐다면 자기자본 수익률은 30%(3천만원/1억원)입니다. 그러나 대출 이자를 차감한 실질 수익률로 계산해야 정확합니다.
Q. 취득세는 얼마로 계산해야 하나요?
주택 취득세는 1주택자 기준 6억원 이하 1%, 6억~9억원 1~3%, 9억원 초과 3%입니다. 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%입니다(조정대상지역 기준). 취득세 외에 지방교육세, 농어촌특별세가 추가됩니다.
Q. 중개수수료는 얼마인가요?
부동산 중개수수료는 거래금액에 따라 0.4~0.9%가 최대 한도이며, 협의로 낮출 수 있습니다. 9억원 이상 매매는 0.9% 이내, 6억~9억원은 0.5% 이내입니다. 부가가치세(10%)가 추가됩니다.
Q. 양도소득세는 어떻게 계산하나요?
양도소득세는 매도차익에서 장기보유특별공제(보유기간·거주기간 따라 최대 80%)를 적용 후 과세표준에 6~45% 세율을 적용합니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유·거주하면 9억원(12억원 기준 변경 검토 중)까지 비과세됩니다.
Q. 인플레이션을 고려한 실질 수익률은 어떻게 계산하나요?
실질 수익률 = (1 + 명목수익률) / (1 + 인플레이션율) - 1입니다. 연 10% 수익률이어도 인플레이션이 3%라면 실질 수익률은 약 6.8%입니다. 부동산은 인플레이션 헤지 자산으로 평가되기도 합니다.
Q. 대출을 끼고 샀을 때 수익률은 어떻게 계산하나요?
레버리지 수익률 = 매매차익 / 자기자본(= 매수가 - 대출금)으로 계산합니다. 단, 보유 기간 중 이자 비용을 차익에서 뺀 후 계산해야 합니다. 이자 비용 = 대출금 × 금리 × 보유 기간.
Q. 부동산 투자와 주식 투자를 어떻게 비교하나요?
같은 금액 투자 시 수익률과 리스크를 비교할 때 연평균 수익률(CAGR)을 기준으로 비교합니다. 부동산은 레버리지 효과, 임대 수익, 세금 혜택이 있고, 주식은 유동성이 높고 소액 투자가 가능합니다. 각자의 상황과 리스크 허용 범위를 고려해 분산 투자하는 것이 권장됩니다.
함께 보면 좋은 계산기